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"昆仑论剑"论坛|第五期《某房屋买卖二审案研讨》2019年10月17日，浙江思源昆仑律师事务所展开第五期“昆仑论剑”论坛，在所律师吕思源、吕俊、刘世柏、童奇涛、杨学忠、叶莲、冯一平、蔡冠俊参与这次业务学习，并由叶莲律师、蔡冠俊实习律师分别作了案例分享。
叶莲律师分享的案例是其正在办理的房屋买卖合同纠纷二审案件。 案例某房屋买卖二审案 主讲 | 叶莲律师 案情简介 钱某与某房地产有限公司签订房屋买卖合同，钱某支付全部房款，房地产公司因各种原因未能按照约定交付案涉房产。房地产公司起诉到法院要求解除合同，解除的理由是因不可归责于双方的原因合同不能履行，致使合同目的不能实现。 一审法院认为“因该项目坐落于二级水源保护区，2017年被淳安县环保局封停”“现已被相关部门予以封停导致无法综合验收，涉案房屋原告因此无法向被告交付，双方继续履行合同已无实现的可能性和必要性，事实上也不能履行”。被告认为还没有达到约定解除和法定解除合同的条件，不同意解除合同，故上诉，请求上级法院撤销原审判决。 叶律师归纳的本案五个争议焦点 1、如果确实被封停，则后续的行政处罚或者处理决定是什么？ 2、是否达到约定解除和法定解除的条件？ 3、是否存在继续履行合同已无实现的可能性和必要性，事实上不能履行？ 4、是否属于不可归责于双方的原因导致合同目的不能实现？ 叶律师的代理意见 1、房地产公司未按时交付房屋的行为，已经构成对《商品房买卖合同》的违约，应当承担未按时交付房屋的违约责任。 2、环保督察查封项目，是依法行政，而非不可抗力。 3、原告诉称“双方已实现不了签订该合同的目的”“已不具有履行的基础条件”，现有证据不足以证明。 讨论环节 在场律师各自发表观点 名誉主任吕思源发表对该案的看 一审确属错判，因为一审判决的理由不能成立！ 1、抓住要害，一刀致命 一审错判的要害，就在于一个“停”字。客观事实，也反仅仅是“停”在那里。它仅仅是“封停”而非“封死”，更未“处死”，如拆除或没收为国有等。而这个“停”字就有两个可能的结果，一是“封死”（不准买卖）或“处死”（依法拆除）；二是“开封”（被上诉人仍可买卖，或由政府收购，或因政府原决策失误赔偿或补偿给予被上诉人等）。 因此，其一，仅以“封停”的暂时情形，无法得出继续履约“已无实现的可能性和必要性”的结论，凭此一条就足证一审判决之谬！ 其二，即便从“封停”发展的两个可能看，也根本不能作为判决解约之理由，因为，如果其结果是“开封”，当然可以继续履约；如果是“封死”或“处死”，也不能在“封停”之时就判决解约，而应在“封死”或“处死”的情形出现之后，再以被上诉人违约论处。 2、权利义务，不能混淆 “权利与义务相一致”，是一条基本法律原则。本案上诉人已全面实际履约，已100%履行了合同约定义务，而被上诉人已100%实现了合同约定的权利，只有留下100%的义务，即交付房屋，其根本无解约权，一审法院对其予以支持，是对“权利义务相一致”的基本原则的践踏。 吕俊主任提出观点 原告主张解除合同是由于“不能归责于双方的原因”，该理由不成立。本案的事实是形成目前被“封停”的责任均在原告，其未完工、未验收，均因其选址不当！若要判决支持解除合同，则房地产公司不仅要退还房屋价款，并应对差价进行赔偿。 该案讨论完毕后，实习律师蔡冠俊分享了某律师涉嫌诈骗案，在场律师就该律师是否构成诈骗罪展开了激烈的讨论。 |
